Denge Değerleme'den Talep Görmeyen Yapılar İle İlgili Rapor

Denge Değerleme'nin hazırladığı raporda, "kullanılmayan, zamanla eski önemini yitirmiş ya da bulunduğu konum ve kullanıcı profiline uygun geliştirilmemiş, talep görmeyen yapılara yeni kullanım olanaklarının kazandırılması" demek olan yeniden işlev kazandırma uygulaması, çözüm önerileri ile birlikte ele alındı.

Raporda, hızla değişen ulusal ve uluslararası dinamikler ve ihtiyaçlar doğrultusunda, yatırımcı, gayrimenkul geliştirici, mimar ve inşaat sektörünün tüm paydaşlarının, değişen ulusal ve uluslararası dinamikler, sürdürülebilirlik ve kaynak yetersizliği gibi endişelerle yeni bina üretimi yerine, mevcut yapıların ele alınarak yeniden yorumlandığı "yeniden işlev kazandırma" uygulamasını gündeme aldığı belirtildi.

Raporda, sürdürülebilirlik ve kaynak yetersizliği gibi endişelerin de etkili olduğu söz konusu yaklaşımla yapının yeni bir ya da birden fazla fonksiyon ile canlandırılarak kullanılmasının amaçlandığı kaydedildi.

Yapıların inşa edilirken çevre ve piyasa şartları ile uyumsuz biçimde kötü geliştirilmiş bir proje olması, piyasada kullanıcılar tarafından talep görmemiş ya da arzın fazla olduğu bölgede konumlandırılmış bulunması, başlangıçta ya da zamanla boş kalmış ticari gayrimenkuller olması gibi durumların yeniden işlev kazandırmayı gündeme getiren en önemli unsurlar olduğu vurgulanan raporda, diğer etkenler şöyle sıralandı:

"Alışveriş merkezlerinde doluluk oranının düşmesi, ofislerde boşluk oranının yükselmesi dolayısıyla getiri oranlarının düşmesi, diğer gayrimenkul türlerine göre yüksek maliyetler ile inşa edilen ticari gayrimenkullerin zamanla gelirlerinin operasyonel giderlerini karşılayamaması ve karlılığın düşmesi, ticari gayrimenkullerin zamanla mekansal ve işlevsel yıpranmaya uğraması, demode olması..."

- Kovid-19 salgını alışkanlıkları değiştirdi

Tüm dünyayı etkisi altına alan yeni tip koronavirüs (Kovid-19) salgınında devletler ve kurumlar tarafından uygulanan tedbirlerin yanı sıra bireylerin de bu dönemde sağlıklarını koruma endişesiyle günlük yaşantılarında değişikliğe gittiği aktarılan raporda, AVM, otel ve ofis gibi fonksiyonların kullanımının düşmesinin yeniden işlev kazandırma seçeneğini öne çıkardığı kaydedildi.

İnsanların evde kaldığı bu dönemde tüketim alışkanlıkları, çalışma hayatı alışkanlıkları ve seyahat tercihlerinin de değiştiği belirtilen raporda, gelir seviyelerinde düşüş, hatta negatif gelir elde eden yatırımcı, mal sahibi ve geliştiricilerin sahip oldukları ticari gayrimenkullerin geleceğe uyumlu, sürdürülebilir ve getirisini yükseltebilecek yeni fonksiyonların neler olabileceği sorusuna da cevap arandı.

Salgın nedeniyle atıl duruma düşen ofislerden AVM'lere, turizm konaklama tesislerinden yurt binaları ve öğrenci evlerine kadar her segment için detaylı çözüm yollarının önerildiği raporda, şu görüşlere yer verildi:

"Ofis binaları, tek bir kullanımı içermek yerine karma kullanım uygulanarak 'serviced apartments' olarak kullanılabilir. AVM'ler, e-ticaret ve tedarik zinciri sıkıntılarının yaşanmaması için lojistik depolara dönüştürülebilir ya da sağlık turizmine olan talebin artışıyla hastane gibi kullanılabilir. Yine AVM'lerin sahip olduğu otopark alanlarının filo kiralama şirketleri, özel otopark işletmeleri tarafından kapalı otopark olarak kullanılması, uzun süredir boş olan turistik konaklama tesislerinin 'wellness' merkezleri, sağlık merkezleri, yaşlı bakım evleri gibi kullanımları içererek canlandırılması mümkündür."

- "Uygulama öncesi en iyi ve etkin kullanım analizi yapılması gerekir"

Raporda, yeniden işlev kazandırma süreçleri uygulanmasının zor ve maliyetli olduğu, uygulama öncesi en iyi ve etkin kullanım analizi yapılması gerektiği vurgulanarak, "Örneğin, alışveriş merkezlerinin, gerek yakın dönemde deprem yönetmeliklerine uygun ve güçlü taşıyıcı sistemlere sahip biçimde inşa edilmiş yapılar olmaları gerek tavan yükseklikleri gerek geniş aks aralıkları gerekse ısıtma, soğutma, aydınlatma ve enerji altyapıları dikkate alındığında, birçok yeni fonksiyona açık oldukları kaydediliyor." denildi.

Yeniden işlev kazandırma süreçlerinde, yeni kullanım fonksiyonuna uyum sağlanabilmesi için yapıda ciddi tadilatlar yapılması gerektiği belirtilen raporda, bu durumun finansman ihtiyacını da beraberinde getireceği aktarıldı.

Dönüşüm sürecinin hukuki boyutlarının irdelenmesinin de önem arz eden bir konu olduğu vurgulanan raporda, imar planı, mimari proje başta olmak üzere diğer altlık niteliğindeki projeler, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde değişiklik gerekmesi, yeni fonksiyonun imar planındaki lejant kapsamında izin verilen kullanım fonksiyonları ile uyumlu olup olmadığı, sonrasında diğer proje, ruhsat ve iskan tadilatlarına ilişkin süreçlerin resmi kurumlarda incelenmesi gibi daha birçok konuda profesyonel danışmanlık hizmeti alınması gerektiği kaydedildi.