Dr. Çelik Açiklamasi 'Kiraci- Ev Sahibi Uyusmazliginda Yeni Dönem Basliyor'

“Bazi uyusmazliklarda dava açmadan önce arabulucuya basvurulmasi zorunlu tutulmustur”

Arabuluculugun genelde istege bagli olarak kullanilan bir uyusmazlik çözüm yolu oldugunu söyleyen KTO Karatay Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dekan Yardimcisi Dr. Aytekin Çelik, “Arabuluculuk genelde istege bagli olarak kullanilan bir çözüm yolu olarak karsimiza çikiyor. Ancak, toplumsal barisa katki saglamak ve yarginin is yükünü azaltmak amaciyla bazi uyusmazliklarda dava açmadan önce arabulucuya basvurulmasi zorunlu tutulmustur. Buna göre belirli nitelikteki isçi-isveren uyusmazliklarinda, ticari uyusmazliklarda ve tüketici uyusmazliklarinda dava açilmadan önce arabulucuya basvurulmasi zorunludur. Söz konusu uyusmazliklarda arabulucuya basvurulmadan dava açilmasi halinde mahkeme tarafindan davanin usulden reddine karar verilmesi gerekir. Bu çerçevede yer alan uyusmazliklar ‘dava sarti arabuluculuk’ olarak adlandirilmaktadir” dedi.



“Dava açmadan önce arabulucuya basvurulmasi gereken yeni uyusmazlik türleri”

Dava açmadan önce arabulucuya basvurulmasi gereken yeni uyusmazlik türleri hakkinda önemli bilgiler veren Çelik, “Dava açmadan önce arabulucuya basvurulmasi zorunlu olan uyusmazliklarin çerçevesinde 01.09.2023 tarihi itibariyle önemli ölçüde genislemektedir. 7445 sayili kanun ile getirilen düzenlemeler çerçevesinde zaten dava sarti arabuluculuk çerçevesinde yer alan isçi-isveren uyusmazliklari ile ticari uyusmazliklarin çerçevede genisletildigi gibi mevcut uyusmazliklara yenileri de eklenmistir. Buna göre 01.09.2023 tarihinden itibaren isçi-isveren uyusmazliklari ile ticari uyusmazliklarda tazminat ve alacak davalarinin disinda menfi tespit, itirazin iptali ve istirdat davalari da dava sarti arabuluculuk çerçevede alinmistir. Bunlarin disinda kira iliskisinden kaynaklanan uyusmazliklar, ortakligin giderilmesinden kaynaklanan uyusmazliklar, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyusmazliklar, komsu hakkindan kaynaklanan uyusmazliklar ile tarimsal üretim sözlesmesinden kaynaklanan uyusmazliklarda dava açilmadan önce arabulucuya basvurulmasi zorunludur” seklinde konustu.

Kira sözlesmesinden kaynaklanan her türlü uyusmazlikta dava açmadan önce arabulucuya basvurulmasi gerekir mi sorusunu yanitlayan Çelik, “01.09.2023 tarihinden sonra kira uyusmazliklarinda dava açilmada önce arabulucuya basvurulmasi zorunlu hale gelecek. Ancak kira sözlesmesinden kaynaklanan bazi uyusmazliklarda dava açilmadan önce arabulucuya basvurulmasi zorunlu degildir. Buna göre kira iliskilerinde kiralanan tasinmazlarin 2004 sayili Icra ve Iflas Kanununa göre ilamsiz icra yoluyla tahliyesine iliskin hükümler dava sarti olarak arabuluculuk usulüne tabi degildir. Bu çerçevede, icra mahkemesine yapilacak itirazin kaldirilmasi talepleri ile tahliye talepleri dava sarti olarak arabuluculuga tabi olmayacaktir. Bu çerçevede kira borcunu ödenmemesi sebebiyle yapilan ilamsiz icra takibine itiraz edilmemesi veya ödeme yapilmamasi halinde tahliye talebiyle icra mahkemesine basvurulabilmesi mümkündür. Söz konusu durumda arabulucuya basvurulmasi zorunlu degildir. Ayni sekilde tahliye taahhüdüne dayanarak gerçeklestirilen ilamsiz takiplerde de takibe itiraz edilmesi halinde açilacak olan tahliye davalarinda da arabulucuya basvurulmasi zorunlu degildir. Söz konusu istisnalarin disinda kira sözlesmesinden kaynaklanan diger uyusmazliklarda dava açilmadan önce arabulucuya basvurulmasi zorunludur. Bu sebeple kiralanin ilamsiz icra yoluyla tahliyesi disindaki tahliyeye iliskin uyusmazliklar, kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanmasina iliskin uyusmazliklar ve kiraci ile kiralayan arasindaki diger tazminat ve alacak taleplerine iliskin uyusmazliklarda dava açmadan önce arabulucuya basvurulmasi gerekmektedir” ifadeleri kullandi.

“Kiraci veya mülkü kiralayanin arabuluculuk basvurusunda bulunabilmesi mümkündür”

Arabulucu hizmeti için adliyelerdeki arabuluculuk bürolarina basvurulmasi gerektiginin altini çizen Çelik, “Kiraci veya mülkü kiralayanin arabuluculuk basvurusunda bulunabilmesi mümkündür. Basvuruda bulunulmasindan sonra arabuluculuk bürosu tarafindan sicile kayitli olan arabuluculardan birisi görevlendirilir. Arabulucu görevlendirildikten sonra taraflarla görüserek uyusmazlik konusunda bilgi edinir. Uyusmazlik konusunda bilgi edinilmesinden sonra uygun bir gün ve saat belirlenerek arabuluculuk ilk toplantisi yapilir. Toplantiya taraflar bizzat katilabilecekleri gibi avukatlari da katilabilir. Arabulucu taraflarla birlikte görüsebilecegi gibi ayri ayri da görüsebilir. Arabulucunun hakim veya hakem gibi karar verici bir rolü bulunmamaktadir. Ayni sekilde arabulucunun uyusmazlik konusuyla ilgili hukuki degerlendirme yapabilmesi, taraflara hukuki telkin ve tavsiyelerde bulunabilmesi mümkün degildir. Arabulucunun görevi taraflar arasindaki iletisimi saglayarak uyusmazligin çözüme kavusturulmasina yardimci olmaktir” dedi.



“Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildigi tarihten itibaren 3 hafta içerisinde tamamlanmak zorundadir”

Arabuluculuk süreci ve ücretini kimin ödeyecegine dair bilgiler veren Aytekin Çelik, “Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildigi tarihten itibaren 3 hafta içerisinde tamamlanmak zorundadir. Arabulucu gerekli görürse süreci 1 hafta daha uzatabilir. Dolayisiyla arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürebilir. Sürenin dolmasina ragmen taraflar anlasamamislarsa arabulucu süreci taraflarin anlasamadigi seklinde sona erdirir. Arabuluculuk süreci sonunda taraflarin anlasmasi halinde arabulucunun ücreti taraflarca ödenir. Arabulucuya ödenecek olan ücret, asgari ücret tarifesinde belirtilenin altinda olamaz. Aksi kararlastirilmamissa, arabulucunun ücreti taraflarca esit bir sekilde ödenir. Ancak taraflardan birisinin arabuluculuk ücretinin tamamini ödeyecegi de kararlastirilabilir. Taraflarin anlasamamasi halinde her iki tarafin ödemesi gereken iki saatlik arabuluculuk ücreti devlet tarafindan karsilanir. Görüsmelerin iki saatten fazla sürmesi halinde iki saati asan kisimlarin taraflarca ödenmesi gerekir” seklinde konustu.



“Taraflar anlasma yapmak istemiyorlarsa süreç anlasamama seklinde sona erdirilir”

Kira sözlesmesinden kaynaklanan uyusmazliklarda dava açmadan önce arabulucuya basvurulmasi zorunlu oldugu için arabulucunun taraflarla birlikte belirleyecegi ilk oturum toplantisina taraflarin katilmasinin zorunlulugunu bildiren Çelik, “Ilk oturum toplantisina mazeretsiz bir sekilde katilmayan taraf uyusmazlik konusuyla ilgili olarak dava açildiginda davayi kazansa bile yargilama giderlerini ödemek zorunda kalir. Ayrica söz konusu kisi lehine vekalet ücretine hükmedilemez. Mazeretin hakli olup olmadigi davaya bakan mahkeme tarafindan degerlendirilir. Arabuluculuk sürecine basvurulmasindan sonra sadece ilk oturum toplantisina mazeretsiz bir sekilde katilmamak taraflar açisindan olumsuz bir sonuç dogurur. Taraflar ilk oturum toplantisina katildiktan sonra istedikleri zaman süreci sona erdirebilir. Taraflardan birisinin sürece devam etmeyecegini bildirmesi halinde arabuluculuk süreci sona erer. Ayni sekilde anlasma yapip yapmamakta taraflarin inisiyatifindedir. Taraflar anlasma yapmak istemiyorlarsa süreç anlasamama seklinde sona erdirilir” ifadelerine yer verdi.

“Son tutanakta taraflarin anlastiklari belirtilen uyusmazliklarla ilgili olarak artik dava açilabilmesi mümkün degildir”

Arabuluculuk görüsmeleri sonucunda taraflarin anlasmasi halinde arabulucu ve taraflarca düzenlenecek son tutanakta taraflarin anlastiklari ve varsa anlasamadiklari hususlarin belirtildigini ileten Çelik, “Son tutanakta taraflarin anlastiklari belirtilen uyusmazliklarla ilgili olarak artik dava açilabilmesi mümkün degildir. Arabuluculuk sürecinin anlasmayla sonuçlanmasi ve taraflarca talep edilmesi halinde bir anlasma belgesi düzenlenebilir. Anlasma belgesinde taraflarin anlastiklari hususlara yer verilir. Taraflar, söz konusu anlasma belgesine uygun hareket etmezlerse Sulh Hukuk Mahkemesi’ne basvurularak icra edilebilirlik serhi alinabilir. Söz konusu serhin alinmasi halinde anlasma belgesinin bir mahkeme karari gibi ilamli icra takibine konulabilmesi mümkündür” dedi.