Gayrimenkul Sertifikası Sektöre Hareketlilik Kazandıracak

HANDAN GÜNEŞ - Türkiye'de ilk kez Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) öncülüğünde Makro İnşaat'ın Park Mavera 3 projesinde uygulanacak gayrimenkul sertifikası sisteminin, sektöre hareketlilik getirmesi bekleniyor.

Türkiye'nin lokomotif sektörü gayrimenkul, yapılan yeni düzenlemeler, uygulamalar ve yönetmeliklerle büyümesini sürdürüyor.

Hükümetin 2016 eylem planında yer alan ve Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren gayrimenkul sertifikası, yerli ve yabancı yatırımcıların yanı sıra küçük birikimlerle yatırım yapmak ya da konut edinmek isteyen vatandaşlara imkan veren yeni bir finansal araç olarak hazırlandı.

Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ihraç edilmesi konusunda ilk adım atılırken, gayrimenkul sertifikasıyla tüm gelir gruplarının aynı yatırım ortamında buluşması hedefleniyor. Gayrimenkul sertifikasının, kentsel dönüşümün daha hızlı ve kolay şekilde ilerlemesi açısından da önemli bir araç olması bekleniyor.

- 'Gayrimenkul projesine, SPK denetiminde, borsa şeffaflığında ortak alıyoruz'

Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan, AA muhabirine yaptığı açıklamada, gayrimenkul sertifikasının; sektörün gerek denetim boyutuna gerekse yatırımın küçük bütçelerle dahi yapılabilmesine imkan verecek şekilde gayrimenkul piyasasına şeffaf, etkin ve güvenilir bir yatırım aracı olarak girdiğini söyledi.

Sertifikanın ilk olarak Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde, TOKİ ve Makro İnşaat iş birliğiyle halka sunulacağını, burada metrekare metrekare daire satılacağı gibi yanlış bir düşüncenin olduğunu belirten Uyan, şöyle devam etti:

'Biz daire satmıyoruz. Burada yeni başlayan TOKİ garantörlüğünde olan bir gayrimenkul projesine, SPK denetiminde, borsa şeffaflığında ortak alıyoruz. Aldığımız ortak, dilerse ortak olduğu projeden daire de alabilir, isterse hissesi oranında yatırıma ortak olur. Hissesini ister aldıktan bir gün sonra satar, isterse proje sonuna kadar değerlenmesini bekler. Sertifikanın amacı da güvenilir, şeffaf bir ortamda bütün gelir gruplarının haklarını koruyarak, gayrimenkul yatırımına ortak etmek, gayrimenkul değer artışından istifade ettirmektir.'

- 'Boşa çıkan maliyetleri yatırımcıya ciddi bir iskonto olarak yansıtıyoruz'

Ercan Uyan, bir konut projesinde bazı giderlerin olduğuna işaret ederek, 'Bunlardan bazıları; proje boyunca yaptığınız reklam ve kampanya giderleri, bankalara faiz indirimi için ödediğiniz komisyonlar, vadeli alacaklarınızın finansman giderleri... Bunlar ciddi kalemler. Sertifika ihracında tüm bu maliyetlerden büyük oranda kurtuluyorsunuz. İşte burada boşa çıkan maliyetleri biz projenin başında yatırımcıya sertifika üzerinden ciddi bir iskonto olarak yansıtıyoruz.' diye konuştu.

Söz konusu işlemin SPK denetiminde yürütülmesi nedeniyle yatırımcıya 'şu kadar kar edersiniz' demediklerini belirten Uyan, sertifikanın istenildiği zaman Borsa İstanbul'da satılabildiğini, istenildiğinde de proje teslimine kadar beklenebildiğini bildirdi.

Yatırım hesabının bulunduğu tüm bankalar, finans kurumları, yatırım şirketleri, internet bankacılığı veya şubeleri üzerinden sertifikaların alınabildiğini ifade eden Uyan, projenin bitimine kadar, yani izahnamede yazan ve taahhüt edilen teslim süresi beklendiğinde iskanı alınmış, kat mülkiyeti tapulu, yüzde 100 bitmiş, hemen taşınmaya hazır ve kredi kullanmaya müsait, sorunsuz dairelerin gerçek sahiplerine satılacağını söyledi.

Uyan, şunları kaydetti:

'Bu işlem kısaca şöyle yürütülecektir; öncelikle borsada işlem gören sertifika senetleri işleme kapatılır. Proje bitiminde daireler bazında güncel değerleme raporu hazırlanır. Sonra belirlenen bu değerler üzerinden ulusal yayınlar vasıtasıyla duyurular yapılarak açık artırma usulü ile bu daireler satışa sunulur. Şayet bu ihalede projenin tamamı satılmaz ise kalan kısım için ikinci bir açık artırma yapılır. Bu açık artırmada daireler bu sefer sıfır bedelle açık artırmaya sunularak fiyatını alıcıların açık artırma yaparak belirlemesi sağlanır. Nihayetinde bu ihale ile birlikte borsada son gün itibarıyla işlem görmüş tüm dairelerin satışı gerçekleşir. Elde edilen hasılat, pay sahiplerine hissesi oranında dağıtılır ve işlem son bulur.'

- 'Konut sektörü olumlu yönde etkilenecek'

Demir İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir de Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olan gayrimenkulün, son yılların 'en güvenli yatırım limanı' olarak dikkati çektiğini belirterek, şimdiye kadar alım imkanı sınırlı olan dar gelirli kesimin konut alımı yapamadığını, gayrimenkul sertifikası ve gayrimenkul yatırım fonlarının, konut sektörüne hareketlilik ve katkı sağlayacağı gibi yıllar sonra da olsa konut sahibi olmak isteyen ve bunu hayal eden insanların hayallerinin de bu ürünlerle gerçekleşmiş olacağını kaydetti.

Demir, yasa ile birlikte artık gayrimenkul sektörünün daha geniş kitlelere de hitap etmiş olacağını, TOKİ'nin de bu paralelde harekete geçmiş olmasının gayrimenkul sektörü açısından oldukça heyecan verici bir gelişme olduğunu ifade ederek, 'Gayrimenkul sertifikasının daha da etkin hale gelmesi durumunda konut sektörünün olumlu yönde etkileneceğini düşünüyorum.' dedi.

Yurt dışında başarılı örneklerini gördükleri değişik uygulamaların gelecek dönemde Türkiye'de de benimseneceğine inandıklarını dile getiren Demir, şunları kaydetti:

'Tüketiciye uygun fiyat olarak geri dönecek bu tür modellerin ülkemizde de başlaması sektörümüzün geleceği açısından son derece sevindirici bir gelişme. Gayrimenkul sektörünü pozitif yönde tetikleyecek bu tür uygulamalar, diğer yatırım araçlarına kıyasla daima başı çeken gayrimenkulü daha gözde bir yatırım aracı haline getirecektir. Konut sektörü borsa, döviz ve altın gibi yatırım araçlarına kıyasla çok daha istikrarlı ve güvenli olacaktır. Gayrimenkul sertifikası ve gayrimenkul yatırım fonlarıyla birlikte konut sektörü güven tazeleyecektir. Tüketici açısından baktığımızda da yatırımcılar aldığı sertifikayı istediği zaman elde ettikleri kar ile birlikte nakde çevirme imkanına sahip olmalıdır. Bundan önce ülkemizde yaşanan konutzedeler de göz önüne alınarak sertifika verecek firmaların, mutlaka bankalarla garantörlük çerçevesi içerisinde hareket etmesi gerekmektedir.'

- 'Çok önemli bir menkulleştirme aracı'

Piyalepaşa Gayrimenkul Genel Müdürü Kaan Yücel ise Türkiye'de her yıl bir milyonu aşkın konut satıldığını belirterek, son birkaç yıl içerisinde yapılan düzenlemelerin sektöre ciddi ivme kazandırdığını ifade etti.

Yücel, özellikle gayrimenkulün gayrimenkulleşmesinin uzun süredir sektörde önemle üzerinde durdukları bir konu olduğunu vurgulayarak, 'Gayrimenkul sertifikası sektörümüz açısından gerçekten olumlu bir gelişme. Gayrimenkulü, gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), bono çıkartma ve sukuk gibi birçok gayrimenkulleştirme yolu var. Gayrimenkul sertifikası da aslında bunların hepsini içerisinde barındıran çok önemli bir menkulleştirme aracı.' dedi.

Hangi yolla olursa olsun gayrimenkulün menkulleşmesinin daha geniş kitlelere yayılması nedeniyle sektör açısından umut vadeden güzel bir gelişme olduğunu dile getiren Yücel, 'Gayrimenkul değerli bir yatırım aracı. Birçok yatırım entsrümanından daha iyi bir gelir getirirken aynı zamanda ülkemizdeki en güvenli yatırım aracı. Gayrimenkul sertifikasına biz iki açıdan bakıyoruz. Öncelikle bu yolla hem küçük hem de kurumsal yatırımcılar parasını değerlendirebilir ya da direkt gayrimenkul sahibi olabilir.' şeklinde konuştu.

Gayrimenkul sertifikasının en büyük öneminin kentsel dönüşüm alanında olacağını, bu alanda yaşanan en büyük sorunlardan birinin çok hisseli yapılar olduğunu vurgulayan Yücel, şunları kaydetti:

'Bu da çok hisseli yapılarda sürecin hızlı ve kolay çözümünü sağlayacak. Dolayısıyla büyük sorunlar yaşanan kentsel dönüşüm projelerinde gayrimenkul sertifikası ciddi bir kolaylık sağlayacak diye düşünüyoruz. Elbette ki bu sadece bizim için değil, tüm sektör için, Türkiye'nin gerçeği olan ve her geçen gün gelişme kaydedilen kentsel dönüşümün daha hızlı ve kolay şekilde ilerlemesi açısından önemli bir araç olacak.'