Istanbul'un Tasi Topragi 'Altin'dan Kiymetli Oldu
Son dönemde yatirim araçlari içinde öne çikan arsalar, bir yilda yatirimcisina yüzde 200’lerin üzerinde kazandirdi. ‘Tasi topragi altin’ denilen Istanbul’da ortalama bir arsa, yillik bazda yatirimcisina gram altindan 3 kat fazla kazandirarak, kisa dönemli yatirimlar portföyüne eklendi.
Uzun dönemli yatirim olarak kabul edilen arsalar, son dönemde yillik bazda yüzde 200’lerin üzerinde degerlenince kisa dönemli yatirim portföylerine dahil oldu. Istanbul’un kuzey bölgeler, Çatalca, Silivri, Çanakkale, Yalova, Sakarya, Iznik ve Iç Anadolu’nun bati kisimlarindaki arsalar, yogun talep görüyor. Talep artisi beraberinde fiyat artislarini getiriyor. Son bir yilda imarli ve tarla statüsündeki arsalarda fiyat degisimleri yüzde 200 oranlarina ulasti.
Istanbul’u tanimlamada kullanilan ‘tasi topragi altin’ söylemi degisiyor. Arsa yatirimcisi bir yilda altin yatirimcisindan 3 kat fazla kazandi. 9 Temmuz 2022 yilinda 966 liradan satilan gram altin tam bir yil sonra bugün 10 Temmuz 2023’te 1630 liradan alici buluyor. Altindaki bir yillik fiyat degisimi yüzde 68 oldu. Bir yilda yüzde 68 kazandiran altina kiyasla özellikle Istanbul bölgesindeki arsalarda fiyat artislari yüzde 200’leri asti.
Konuyla ilgili görüs veren Gayrimenkul Uzmani Bülent Öztürk, 2022 yilindaki pandemi ve sonrasindaki Izmir ile 6 Subat’ta yasadigimiz deprem felaketleriyle birlikte arsalara olan talebin günden güne oldukça arttigini belirterek, “Talebin artmasinda baska etkenlerde söz konusu; son yillarda konuta erisimde maliyet, finansman ve fiyatlarin artmasiyla ciddi problemler yasaniyor. Bu tabi arsalara olan ilgiyi oldukça artirdi. 6 Subat’taki depremden sonra Iç Anadolu Bölgesi’nin bati tarafindaki Eskisehir, Beypazari gibi bölgelerde talep artisi ve dogal olarak fiyat yükselisi yasandi. Pandemide izole yasam isteyen ve konuta erisim sikintisi yasayanlar ise daha fazla Istanbul’un yakin bölgelerinde, ayni zamanda Ege’nin kuzey bölgeleri ve Antalya’da yogun bir sekilde arsa talebinde bulundu” dedi.
“Fiyat artislari yüzde 200’leri asti”
Saha çalismalarindan elde ettiklerini sonuçlari paylasan Öztürk, bir yilda arsa fiyatlarinin yüzde 200’lere ulastigini belirterek, “Yaptigimiz analizlerde ortalama bir imarli arsanin fiyat artisi yillik yüzde 200’lerin üzerinde oldugunu gördük. Türkiye’de gerek döviz ve altin fiyatlarindaki artisa baktigimiz zaman arsa fiyatlarindaki artisin bunlardan çok daha yukarida oldugunu görüyoruz. Suanda gerek konut gerekse arsa enflasyon oraninin çok üzerinde deger kazaniyor, dolayisiyla yatirimcisina yüksek oranda kâr yaptirmis oluyor” diye konustu.
“Arsa kisa vadeli bir yatirim araci oldu”
Son 3 yildir arsalarin ciddi bir yatirimci olarak görüldügünü kaydeden Öztürk, “Artik 2020’den beri insanlar arsayi bir yatirim araci olarak görüyor. Yaptigimiz arastirmalarda arsa yatirimi yapmis bir kisinin 5 yil içerisinde bir kez daha arsa yatirimi yaptigini görüyoruz. O nedenle arsalar çogunlukla bir kullanim ve ihtiyaca yönelik olarak degil, bir yatirim araci olarak hayatimiza girdi. 2023 yilinda gayrimenkulde konut disi satislarin yüzde 58’e vardigini görüyoruz” seklinde konustu.
Arsa yatirimlarinda mutlaka dikkat edilmesi gerekenler
Satislarin artmasinin beraberinde suistimalleri de getirdigini anlatan Öztürk, “Arsa çok teknik bir istir. Insanlar açisindan hemen kavranabilecek bir olgu degildir. Arsa vardir, tarla vardir, kimi tarim arazisidir, kimisi turizm arazi, kimisi sanayi arazisi olarak kullanilir. Toplumumuz bu konulara hâkim olmadigi için bir takim problemler ortaya çikti.
Arsa yatiriminda dikkat edilmesi gereken çok önemli noktalar var. Arazilerin mutlaka imarli olmasina bakilmasi gerekiyor, kendilerine gösterilen arsanin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’nden parsel sorgulamasi yapilmasi, altyapinin yakinin olup olmadigi veya arsanin içerisinde altyapi olup olmadigina bakilmasi gerekiyor. Bu teknik durumla ortada yoksa o arsasinin satin alinmamasi gerekiyor” diye bilgi verdi.
“‘Tiny House’lar tarim arazilerini bozuyor”
Son dönemde trend haline dönüsen ‘tiny house’ olarak adlandirilan küçük ve tasinabilir yapilarin dogaya saldiklari atiklar yoluyla tarim arazilerini bozdugunu ve tapulu konutlardaki gibi vergi sistemine dahil olmadiklarindan kaynakli vergi kaybina yol açtigini dile getiren Öztürk, “Tarim arazilerinin kooperatiflesme vasitasiyla olusturulan çoklu ‘tiny house’lar tarim arazilerini bozuyor, buralardaki insanlara gelecek dönemde magduriyetler olusturacak. Bu araziler tarim arazisidir, tarim yapilsin diye devlet tarafindan planlanmis arazilerdir. Bu arazilerde bir tiny house köyü olusturulmasi dogal olarak dip sularina sampuan, deterjan gibi bazi kimyasal ve insan atiklarinin karismasina neden olacak. Tarim arazileri verimli tarim yapilsin diye belirlenen arazilerdir” seklinde konustu.
“Vergi disilar, magduriyetler dogabilir”
Bu yapilarin ileriki dönemlerde çesitli magduriyetler olusturabilecegine isaret eden Öztürk, “Insanlar oralarda kendilerine ait bir yerlesim alani oldugunu düsünüyorlar. Ancak ilerleyen dönemlerde bu kadar toplu konutlasmaya devletimiz müsaade etmeyecegi için yarin hayal kirikliklari ortaya çikabilir. Tapulu bir konutumuzun emlak vergileri gibi devlete çesitli yükümlülükleri var. Tiny Houselarin vergisel anlamda hiçbir yükümlülükleri olmadigi için devletimiz açisindan bir vergi kaybi ortaya çikiyor” dedi.
Emlakçi: “Konut talebi arsaya dönüyor”
Öte yandan konut piyasasinda emlakçilar da son dönemde arsalara olan ilgiyi teyit eder açiklamada bulundu. Emlakçi Taner Islek, “Konutlara talep azaldi, tüm taleplerle arsalara döndü. Insanlar arsalara yatirim yapmanin pesindeler. Ayda ortalama 15 kisiyle bir konut satisi üzerine konusuyoruz, konutlar bütçelerini astigi için yatirim amaçli olarak arsalara bakmaya basliyorlar” diye konustu.
