İkinci el konutta kriz bitti!

Kriz Türkiye'yi 'teğet' geçse de ikinci el konut fiyatları Mart 2011 itibarıyla, yani tam 2.5 yıl sonra Temmuz 2008'deki seviyesine ulaşabildi.

Türkiye'de gayrimenkul piyasasının altın çağını yaşamaya başladığı 2005 yılı konut sektörünün de patlama yaptığı dönemdi. Takip eden 2 yıl içinde yoğun taleple birlikte fiyatlar da uçtu. Mayıs 2007'de ekonomide yaşanan dalgalanmaya kadar aynı trend devam etti; ancak bu dönemden sonra yavaşlama başladı. 2008'in ilk aylarında küresel piyasalarda baş gösteren kriz, eylülde ABD'li yatırım bankası Lehman Brothers'ın batmasıyla neredeyse tüm dünyada emlak fiyatlarını dibe vurdurdu. Türkiye, Avrupa ve ABD'ye kıyasla bu durumdan daha az etkilense de konut fiyatlarının o dönemde yüzde 15-45 arasında düşmesinin önüne geçilemedi. Toparlanma hızlı başlamıştı; istikrarlı devam etti; fakat Temmuz 2008'deki fiyata bile tam 2.5 yıl içinde geri dönülebildi.

Garanti Mortgage'ın desteğiyle Reidin.com tarafından ikinci el konutlara yönelik olarak Haziran 2007'den beri hazırlanan Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi, Mart 2011'de 95 seviyesine geldi ve Temmuz 2008'i yakalamış oldu. Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli'ni kapsayan endeks, mart ayında, 2010'un aynı dönemine göre ise yüzde 3.48 artış gösterdi.

İSTANBUL GERİDEN GELİYOR

Endeks, 3 büyük il bazında incelendiğinde, Ankara ve İzmir'de de fiyatların Temmuz 2008 dönemini de geride bıraktığı dikkat çekiyor. Ancak, İstanbul bu iki ilin daha gerisinde bir performans gösteriyor.

Ankara'da konut fiyatları Mart 2011 itibarıyla, Temmuz 2008'e göre yüzde 4.75 arttı. İzmir'de bu oran yüzde 5.18'i buldu.

İstanbul ise hala Temmuz 2008'in yüzde 2.26 gerisinde. Bunun en temel sebebi, kentin karışık ve yoğun arz barındıran yapısı. Merkezi bölgelerdeki konutlarda fiyat artışı daha yüksekken, merkeze uzak dış çeperlerde artış sınırlı.

'FAİZ YÜKSELİR' KORKUSU

İkinci el konutlarda fiyat artışı gözlenirken, topraktan satış yapan şirketlerin zam yapma konusunda hala temkinli olması da dikkat çekiyor. Aslında bu iki etkene de aynı endişe neden oluyor: Konut kredisi faizinin artması. Tüketici, hala 2007 yılı başındaki kadar yüksek olmayan konut fiyatlarını, faizler artmadan değerlendirmek ve ev sahibi olmak istiyor. Bu nedenle, 2011 yılı başından beri ikinci ele talep ciddi biçimde arttı; bu durum fiyata yansıdı. Faizlerin artması ihtimali, topraktan satan üreticinin zam yapmasını ise zorlaştırıyor. Çünkü artan faiz, tüketicinin iştahını kaparken, buna bir de zammın eklenmesi satışı yavaşlatıyor.

Endekste dikkat çeken bir başka unsur da satış fiyatı artarken, kira oranlarının henüz aynı oranda yükselmemesi. Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi, Mart 2011'de 93.2 seviyesinde; yani Temmuz 2008'e göre yüzde 3.42 geride. Satın alma iştahı, kiralık konuta olan talebi bir miktar azaltıyor ama kiralarda da yükseliş yavaş yavaş devam ediyor.

'Son 3 ayda yüzde 10'u bulan artışlar gördük'

İstanbul'un durumunu değerlendiren İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkan Yardımcısı Nizameddin Aşa, "Seçimden yine tek parti iktidarı bekleniyor. Bu durumda, zaten yükselmekte olan fiyatlar daha da artar diye, özellikle yılbaşından itibaren ikinci ele talep arttı. Bazı bölgelerde son 3 ayda gerçekleşen fiyat artışı yüzde 10'u buldu. Ama merkeze uzak yerlerde artış kısıtlı. Faiz artışı beklentisi de psikolojileri alıma çevirdi. Projelerde ise 100 bin-200 bin TL arası fiyata satılan konutlar daha fazla alıcı buluyor" dedi.