'Uluslararası Şirketler, Türkiye'yi Bölgesel Üs Olarak Kullanacak'

HANDAN GÜNEŞ - Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, "Gayrimenkul pazarı olarak ihtiyacımız olan yurt dışı talebi. Uluslararası şirketlerin Türkiye'yi bölgesel üs olarak kullanmalarına ihtiyacımız var. Çünkü geçmişte bunu görüyorduk. Bunun tekrar artışa geçmesini bekliyoruz, sinyalleri aldık" dedi.

AA muhabirinin sorularını yanıtlayan Gönden, döviz kurlarındaki artış, yavaşlayan büyüme ve yüksek enflasyona rağmen kiralama işlemlerinin önceki yılla kıyaslandığında benzer seviyesini koruduğunu ifade etti.

Kiralamalardaki talebin bu çeyrekte olduğu gibi gelecek dönemde de sabit kalmaya devam edeceği öngörüsünde bulunan Gönden, "Dolayısıyla bu durum ofis pazarının, zorlu ekonomik koşullara rağmen daralma göstermediğini işaret etmektedir. Yakın tarihli istisnalar hariç olmak üzere, yabancı kuruluşlar için Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında tebliğleriyle yabancı kişiler için yapılan son istisnalar ve TÜFE artışı nedeniyle A sınıfı ofis pazarındaki etki beklenildiğinden az görüldü." bilgisini verdi.

Gönden, artan satılık gayrimenkullerle birlikte özellikle seçimlerden sonra yatırım faaliyetlerinin ivme kazanmayı sürdüreceğini aktararak, fiyatların ise alıcı beklentilerine yaklaşmasını beklediklerini söyledi.

Gönden, "2019 1. çeyrekte İstanbul’da 151 bin 980 metrekare yeni ofis alanı pazara girerken toplam ofis arzı 6 milyon 33 bin metrekareye çıkmıştır. Birinci çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama işlemleri yaklaşık 85 bin 330 metrekareye ulaşmış olup, bir önceki çeyreğe ve bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla, sırasıyla yüzde 30,15 ve yüzde 22,39 oranlarında önemli ölçüde artış gösterdi." bilgisini verdi.

Ofis bazında TL kiralarının sabit kaldığını dile getiren Gönden, "Kiralar TL'ye döndüğü zaman makas açıldı. Bunun orta ve uzun vadede kapanacağını düşünüyoruz. Nedeni de şu; TL kirası TÜFE ile artırılıyor. Bu da yüzde 20 dolayında. Düşmesi biraz zaman alır. Önümüzdeki dönemde artış beklemek lazım. Kurlarda aynı seviyede artmazsa döviz bazında da ofis kiraları artar. Geriye dönüp baktığımızda kaç yıldır döviz kiraları düşüşteydi. Dibe vurdu ve kısa ve orta vadede tekrar artışa geçme senaryosu öne çıkıyor. Ofis bazında döviz kiraları son 5 senedir ilk kez artıyor. Kur yüzde 20 artmazsa, kiralar da döviz bazında artmış olur. Çünkü TÜFE ile artıyor." diye konuştu.

Ofis talebinin uzun süre stabil gittiğini aktaran Gönden, şu değerlendirmelerde bulundu:

"Gayrimenkul pazarı olarak ihtiyacımız olan yurt dışı talebi. Uluslararası şirketlerin Türkiye'yi bölgesel üs olarak kullanmalarına ihtiyacımız var. Çünkü geçmişte bunu görüyorduk. Bunun tekrar artışa geçmesini bekliyoruz, sinyalleri aldık. Güvenlik riski ortadan kalktı. Döviz bazında Türkiye'de yaşam çok ucuzladı. İstihdam maliyeti ciddi anlamda düştü. Ülkede büyük, istihdam gücü var. Eğitimli insanlar var. Bunların hepsini üst üste koyunca İstanbul tekrar özellikle yabancı şirketler için ciddi anlamda önem kazanıyor. Bu bir süreç.

Bu beklediğimizden daha hızlı eğilime girebilir. Türkiye son 1-2 senedir rekabet gücü kazandı. Dolayısıyla asıl organik talep dışında bunu da görmek önemli. Türkiye'de üretim yapan ve buradan ihraç eden şirketler maliyet açısından çok önemli bir avantaja sahip olabilirler. Önümüzdeki dönemde ilave talebin buradan gelmesini bekliyorum. Ayrıca Türkiye enerji koridoru haline geliyor. Bunun da getirdiği lojistik ve yan sanayiler anlamında ihtiyaçları var."

Gönden, "Türkiye'de eskiye nazaran yabancıya daha fazla konut satılıyor. Olması gerekeni bu zaten, yoksa çok kapalı kutu olur. 1,4 milyon gayrimenkulün yaklaşık 40 bini yabancıya satılıyor. 100 bini yabancıya satılsa ne fark eder? Ülkeye döviz girişi sağlar. Oraya bayrağını koyup 'bu benim ülkem' diyemeyecek. Kurumsal yatırımcıların gelmesi Türkiye için daha önemli. Yabancı yatırımcı uzun süredir riski olduğundan daha yüksek algılıyor ve daha fazla getiri bekliyor. Her bir pazar belli mevsimlerden geçer. Hep iyi gün olamaz. Şu an sıkıntı yaşıyorsak, ciddi sermaye girişlerinin yaşanacağı zaman da gelecek. Yabancı yatırımcı hazırda doğru noktayı bekliyor. Ne kadar hızlı o noktaya gidersek o kadar iyi olur." şeklinde konuştu.

- "Dolar olarak fiyat düşse de TL olarak sabit kaldı"

Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, metrekare birimi 8 bin lira ve üzerinde olan konutlarda fiyatların düştüğünü belirterek, ikinci el konutlarda ise fiyatların enflasyonla doğru orantılı artmadığını söyledi.

Türkiye'de son 5 yılda konut arzının arttığını ve pazarın o arz fazlasını dengelediğini aktaran Taş, şunları kaydetti:

"Ofis piyasasında İstanbul'da Maslak-Levent ve Kartal-Maltepe hattında arz talebin üzerinde. Kirayı dolarla isteyen kişiler var. Diyor ki; 'Bundan 3 sene önce 5 bin dolardan sattım ama şu anda 5 bin değil, 3 bin 500 dolar istiyorum.' 3 sene önce dolar 2,5 lirayken satmış. Ayrıca, o zaman orada 3 plaza varmış, şu anda 13 plaza var. 'Önceden 5 bin dolara satmıştım, şimdi 3 bin 500 dolara bile satamıyorum piyasa kötü' diyor. Ben gayrimenkul piyasasının kötü olduğuna inanmıyorum. Gayrimenkulde dolarla satılan gayrimenkul TL'ye çevrildiğinde ya da TL ile satılan gayrimenkulde de fiyatlar düşmüyor. Yani dolar olarak fiyat düşse de TL olarak sabit kaldı. Ancak arz fazlası var ve satış hızı yavaşladı."

Artık kimsenin dövizle konut veya ofis kiralamak istemediğinin altını çizen Taş, "Dövizle kiralama artık tutulmadığı için bitti. AVM'lerde de ofislerde de dövizle kiraya vermek isteyenler var." dedi.

- Yabancı yatırımcı rotasını Türkiye’ye çeviriyor

AA muhabirinin Cushman & Wakefield "Türkiye Pazar Analizleri 2019 Birinci Çeyrek" raporundan derlediği bilgilere göre, ekonomideki sıkışık görünüm ve artan satılık gayrimenkullerle birlikte mart sonunda gerçekleşen seçimlerden sonra özellikle yatırım faaliyetlerinin ivme kazanması bekleniyor.

Yabancı lojistik firmalarının yatırım rotalarını Türkiye’ye çevirmeye başladığı dönemde, ofis ve AVM kiralarında düşüş yaşanırken, AVM yatırım pazarının, piyasayı yönlendirecek alıcılar ile hareketleneceği öngörülüyor.

2019 birinci çeyrek mart sonuçlarına göre, İstanbul Levent’te metrekare başına aylık ofis kiraları 2018’in aynı dönemine oranla değişikliğe uğramayarak 32 dolarda kalırken, Gayrettepe’de yüzde 13,6 düşüşle 19 dolara, Maslak’ta yüzde 24 düşüşle 19 dolara, İstanbul Anadolu Yakası’nda ise yüzde 12’lik düşüşle 22 dolara geriledi. Söz konusu rakamlar İzmir’de yüzde 14,3 azalışla 12 dolar olurken, Ankara’da yüzde 13,3 düşerek 13 dolar olarak hesaplandı.

TL bazında ise İstanbul Levent’te metrekare başına aylık ofis kiraları 170 TL, Gayrettepe ve Maslak’ta 105 TL. olurken, İstanbul Anadolu Yakası’nda 120 TL. oldu. İzmir’deki metrekare başına fiyat İstanbul Levent’teki fiyatın yarısı olan 65 TL, Ankara ise 70 TL’de kaldı.